Bebouwing

Vergroot afbeelding kaart_woningbouwopgave.jpg Woningbouwopgave

De realisatie van woon- en werkgebouwen is gericht op de versterking van de identiteit van de 14 dorpen en buurtschappen, waarbij het grootste deel van het programma is gekoppeld aan de dorpen Leek-Tolbert, Roden-Nieuw-Roden en Zevenhuizen.

Vergroot afbeelding bebouwing_intro1.jpg

De verschillende bebouwingslocaties bevatten diverse woonmilieus door de identiteit van het landschap ook in het woongebied centraal te stellen. Ook voor de bedrijventerreinen staat de landschappelijke identiteit centraal.

De omvang van de opgave is uitgedrukt in een maximale hoeveelheid toe te voegen woningen van 5850, waarvan 1400 reeds gepland. Voor de werkgelegenheid is naast revitalisering een ruimte beschikbaar voor 20 ha regionaal georiënteerde bedrijvigheid bovenop 40 ha reeds in ontwikkeling genomen bedrijvigheid. De visie voorziet in een ruime opvangcapaciteit voor combinaties van wonen en werken op diverse locaties.

bebouwing_intro.jpg

Functiewisseling en herstructurering

Vergroot afbeelding bebouwing_woontypologien.jpg Woontypologieën

De woningbouwopgave wordt gerealiseerd binnen de grote kernen en in het buitengebied. Hiervoor zijn zowel in het centrum van Leek als in het centrum van Roden twee functiewisselingsgebieden aangewezen. Het betreft hier oude bedrijventerreinen die dicht tegen het centrum aanliggen. De functiewisseling gaat samen met een herstructurering, omdat de structuren van de bedrijventerreinen vaak grofmazig zijn en niet goed aansluiten op de structuren van de bestaande centra in Leek en Roden.

Vergroot afbeelding beb_1-5(1).jpg Wonen in het landschap

Het ontwikkelen van woningbouw dichtbij de centra speelt tevens in op een veranderende woningbehoefte in de dorpen (er komt bijvoorbeeld steeds meer vraag naar huisvesting voor ouderen). Verder wordt ook een strategie opgezet voor de prijscategorieën van de woningen. Het uitgangspunt voor ontwikkelingsgebieden in Leek is dat er minimaal 20% in de sociale categorie wordt gerealiseerd, in Roden is dat 30%.

Landschappelijke identiteit

De ontwikkelingslocaties liggen in verschillende landschapstypen. Deze landschapstypen zijn zodanig verschillend dat ze ook onderscheidend kunnen zijn als woonmilieu, mits het landschap als ruimtelijke drager van het woongebied wordt opgenomen. Het wonen vindt niet langer plaats in een generieke woonwijk, maar is gericht op het landschap.

Aan de westkant van Leek-Tolbert wordt straks gewoond tussen de houtsingels, bij Zevenhuizen wordt gewoond aan de vaart en ten zuiden van Roden wordt gewoond in het esdorpenlandschap.

Woonintensiteit en dichtheid

Doordat de twaalf ontwikkelingslocaties allen verschillende omstandigheden kennen zal de woonintensiteit hier op worden afgestemd. Hiervoor zijn in het ontwerp een viertal ontwikkelingsdichtheden opgenomen:

  • centrum-dorps wonen met een bruto dichtheid van 30-40 woningen per hectare,
  • dorps wonen bij de kleine kernen met een bruto dichtheid van 10-20 woningen per hectare,
  • landelijk dorps wonen met een bruto dichtheid van 5-10 woningen per hectare, en
  • wonen in het landschap met een dichtheid van 1-5 woningen per hectare (enkele locatie).
typologien(1).jpg

Werken

Vergroot afbeelding kaart_werklocaties.jpg Werklocaties

Het hebben van een vitale werkgelegenheidssituatie in zowel Leek als Roden is één van de ‘kern-ontwikkelingswaarden’. Leek en Roden hebben beide een goed ontwikkeld bedrijvenbestand en voor beide dorpen is het belangrijk dat dit bedrijvenbestand op niveau blijft en kwalitatief wordt uitgebreid. In de IGS worden daarvoor de volgende lijnen uitgezet, en met name de ruimtelijke keuzen die daarvoor nodig zijn:

  • bestaande vitale bedrijven in een nieuwe samenhang met nieuwe aantrekkelijke bedrijven,
  • werken en wonen,
  • branding: locatiekwaliteit afstemmen op marktsegment en
  • balans tussen ontwikkeling nieuwe locaties en herontwikkeling bestaande locaties.

Bestaande vitale bedrijven in een nieuwe samenhang

Verspreid over het gebied bevinden zich op dit moment diverse bedrijvengebieden met een verschillende locatiekwaliteit. Leek en Roden hebben zich tot nu toe onafhankelijk van elkaar ontwikkeld.

werk_leek_roden.jpg

Opvallend is dat alle oudere bedrijventerreinen toe zijn aan een revitalisering, omdat veel industrieel gerichte bedrijven worden geconfronteerd met verplaatsingen of beëindiging, en andere bedrijven twijfelen in het plegen van investeringen.

Op een aantal plaatsen is een groot contrast aanwezig tussen vitale bedrijven en leegstand of invulling van tijdelijke programma’s zoals caravanstallingen. De kunst zal zijn om in te spelen op het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid zonder dat dit ten koste gaat van het verdwijnen van de bestaande vitale bedrijvigheid.

Werken en wonen

Het werken en de bedrijvigheid ontwikkelen zich op diverse manieren. Een belangrijke trend is de toenemende vraag naar woon-werk combinaties. Was dit vroeger vooral voorbehouden voor de aannemer met zijn bedrijf aan huis, bestaat er nu steeds vaker de vraag naar wonen in combinatie met kleinschalige bedrijvigheid in de dienstensector en recreatiesector. Juist dit soort programma’s passen heel goed binnen het dorp.

woonwerk.jpg

Bestaande bedrijvengebieden als Oldebert en Diepswal in Leek zijn hiervoor aangewezen als revitaliseringsgebieden. Aan de zuidoost kant van Zevenhuizen en aan de noordkant van Nieuw-Roden zijn twee ontwikkelingslocaties voor werken in combinatie met wonen toegevoegd. Zelfstandige bedrijfsvestigingen zonder de combinatie met wonen in Nieuw-Roden zijn niet mogelijk.

Branding: recreatief wonen en werken in Leek en Roden

Vergroot afbeelding werk_tolbertervaart.jpg

De aantrekkelijkheid voor bedrijven in de dorpen Leek en Roden is een combinatie van ligging aan de A7 en de aanwezigheid van een dorpslandschappelijke sfeer op een steenworp van de stad Groningen en Assen. De nieuwste Leekster locaties kunnen zich duidelijk richten op de A7 en de Rodense locaties zijn beter gesitueerd bij het dorp en aan het landschap.

De specifieke rol van Leek-Roden op regionaal niveau is het kunnen bieden van aantrekkelijke woon-werkmilieus en deze ambitie past goed bij het ontwikkelen van een dorpslandschappelijke identiteit.

De specifieke kwaliteiten van de dorpen komen het best tot zijn recht indien er sprake is van een duidelijke ‘branding’, waarbij het uitgangspunt is dat er een wisselwerking tot stand komt tussen de landschappelijke context en de bedrijven zelf. Het resultaat is een totaalproduct met als thema: recreatief wonen en werken in Leek en Roden.

Balans tussen ontwikkeling en herontwikkeling

De realisatie van een op 'branding' gerichte kwalitatieve verbetering van bedrijvigheid is geen eenvoudige opgave en vraagt om een gewogen strategie. De IGS voorziet in een beleidsaanpak voor vestigingsmilieus met een meervoudige strategie. De aanpak varieert van een 'stap voor stap transformatie' op Industriepark Oldebert en op Diepswal in Leek tot het creëren van ontwikkelingsruimte voor regionaal georiënteerde bedrijvigheid langs de A7.

Oriëntatie en korrelgrootte

Vergroot afbeelding kaart_orientatie(1).jpg Oriëntatie

Een van de belangrijkste stedenbouwkundige instrumenten is de oriëntatie van de bebouwing. Met name in dit extravert opgezette en op het landschap gerichte ontwerp is de goede oriëntatie een succesfactor. Het ontwerp voorziet dan ook in zoveel mogelijk naar buiten gerichte bebouwing. Dit geldt zowel voor woningbouw als voor bedrijvigheid.

Vergroot afbeelding beb_jonkerslaanleek(1).jpg

Het ontwerp voorziet in twee korrelgroottes. De kleinste korrelgrootte is op gebouwniveau. Deze villa- of paviljoentypologie is alzijdig georiënteerd en dient te worden toegepast in de landschapsontwikkelingszones of in gebieden waar de landschappelijke sfeer de drager is.

De grootste korrelgrootte is op buurtniveau. Deze korrelgrootte bepaald tevens de mogelijke faseringsgrens. Indien er op buurtniveau wordt ontwikkeld (tussen de 50-300 woningen) en de oriëntatie is op dit niveau naar buiten gericht, dan is er altijd sprake van een afgerond geheel.

korrelgrootte.jpg


Hieronder kunt u de kaarten met betrekking tot bebouwing downloaden.