Ontwikkelingsstrategie

De gemeenteraden hebben behoefte aan flexibiliteit in de uitvoering van de visie. Een gefaseerde uitvoering, met stedenbouwkundig en financieel af te ronden eenheden, is daarom van groot belang bij deze structuurvisie. De toekomst is immers moeilijk voorspelbaar en de verantwoordelijke publieke partijen willen zich niet bij voorbaat verplichten tot de gehele uitvoering van het plan.

Voor de fasering zijn 15 uitgangspunten gedefinieerd. In hoofdstuk 9 van de IGS zijn deze terug te lezen. Kijkt u hiervoor bij Documenten/IGS.

Financiële haalbaarheid

De structuurvisie is integraal doorgerekend met aannames van alle kosten, opbrengsten en fasering. Het uitgangspunt hierbij is dat er sprake is van een exploitatie die door de vijf samenwerkende overheidspartijen in uitvoering wordt genomen.

De IGS bestaat uit een aantal ontwikkelingsgebieden, waar woningbouw of bedrijventerreinen worden gerealiseerd, en daarnaast een investeringsprogramma van grootschalige ingrepen in de openbare ruimte waar geen directe opbrengsten uit grondverkoop tegenover staan, zoals de landschapsopgave en de hoofdinfrastructuur.

Uit de integrale gebiedsexploitatie waarin zowel de gebiedsontwikkelingen als het investeringsprogramma zijn opgenomen blijkt dat het totale plan niet gedekt kan worden door de opbrengsten uit de gebiedsontwikkeling alleen. Subsidies en bijdragen door publieke partners en derden zijn nodig om alle ambities uit de structuurvisie te kunnen realiseren.

In de tabellen die u hieronder kunt downloaden worden de totale exploitatie (tabel 1) en de basisexploitatie (tabel 2) weergegeven.

Risicoanalyse

Op basis van de totale gebiedsexploitatie (investering van circa € 460 miljoen) is met 80% zekerheid te stellen dat de afwijking in het exploitatieresultaat niet groter zal zijn dan 4,5%. Gezien het planstadium is sprake van een relatief laag risicoprofiel.

Kostenverhaal

Bij de verdeling van de kosten wordt uitgegaan van 4 vormen van verevening:

  • Binnenplanse verevening: De kosten voor de landschappelijke en infrastructurele ontwikkelingen maken geheel of gedeeltelijk onderdeel uit van de kosten voor het exploitatiegebied.
  • Bovenwijkse voorzieningen: De kosten voor deze landschappelijke en/of infrastructurele ontwikkelingen kunnen aan de ontwikkelingsgebieden worden toegerekend op basis van de 3 criteria uit de Grondexploitatiewet (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit). De kosten kunnen verhaald worden voor zover de exploitatie het kan dragen.
  • Fondsbijdrage ruimtelijke ontwikkelingen: Bepaalde landschappelijke en/of infrastructurele ontwikkelingen kunnen gekwalificeerd worden als ruimtelijke ontwikkeling in de zin van de Wro. Een bijdrage is alleen privaatrechtelijk overeen te komen.
  • Fondsbijdrage bovenplanse verevening: Positieve exploitatieresultaten van het ene plan dient ter dekking van kosten van niet-rendabele plannen. Voorwaarde is dat er een relatie bestaat tussen deze plannen.

In de tabel die hieronder kan worden gedownload wordt weergegeven welke investeringen worden toegerekend aan deze vier vormen van verevening.

Fasering

De uitgangspunten voor fasering zijn concreet vertaald in drie fasen. Deze fasering dient als startdocument moet periodiek worden herzien om de sturing van het gehele proces te optimaliseren.

Hieronder kunt u de kaarten van de drie fasen downloaden.